O protagonismo global da agenda ambiental, sobretudo em decorrência da aceleração das mudanças climáticas, colocou a Amazônia no centro do debate no âmbito das relações internacionais.
A ampla visibilidade do bioma, considerado essencial para a comunidade internacional, pressiona o estado brasileiro a tomar medidas que assegurem a preservação da floresta.
O aumento no rigor da fiscalização ambiental aliado a outras políticas públicas que visam à manutenção da floresta em pé, joga um balde de água fria em quem pretende investir na aquisição de imóveis rurais na Amazônia.
Apesar de todas essas circunstâncias que, em um primeiro momento, parecem inviabilizar todo e qualquer tipo de atividade, ainda existe um ambiente bastante propício aos investimentos, sobretudo no segmento do agronegócio.
Entretanto, é necessário que sejam tomados alguns cuidados antes de comprar uma fazenda na Amazônia.
Antes mesmo de adentrarmos nas questões ambientais, é preciso analisar outro aspecto que também é bastante sensível na Amazônia: a questão fundiária.
Cuidados a serem tomados em relação à questão fundiária
A expansão da ocupação da Amazônia brasileira teve início a partir das políticas públicas de incentivo adotadas pelo regime militar, quando se consolidou o lema integrar para não entregar.
A regularização fundiária, que consolidaria a ocupação, coube ao INCRA, órgão fundiário federal, por meio da adoção de políticas públicas de distribuição de terras para os colonos que chegavam de vários cantos do Brasil.
A inércia do INCRA, aliada à dificuldade de implementação da legislação e à falta de vontade política dos diversos governantes que estiveram no poder nos últimos cinquenta anos, criou uma situação de total insegurança no que diz respeito à questão fundiária na Amazônia.
Mesmo depois de mais de meio século, a regularização fundiária ainda é um dos principais gargalos que inviabilizam o completo desenvolvimento econômico da região.
A Amazônia hoje é um grande mosaico de terras devolutas, terras públicas arrecadadas e ainda não destinadas, terras com processos de regularização fundiária em andamento, projetos de assentamento consolidados e projetos de assentamento não consolidados, terras tituladas com certificação do cumprimento das condições resolutivas e terras tituladas pelos órgãos fundiários das quais ainda não se certificou o cumprimento de todas as condições resolutivas.
Por tais razões é preciso realizar um minucioso levantamento quanto à questão fundiária da fazenda que se pretende comprar.
Se o imóvel é titulado, ou seja, se já foi objeto de regularização fundiária e possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário verificar se todas as condições resolutivas foram cumpridas ou, em caso negativo, se ainda são passíveis de cumprimento.
O não cumprimento das condições resolutivas do título outorgado pelo órgão fundiário pode acarretar o cancelamento e a consequente retomada do imóvel rural pelo poder público.
Se o imóvel rural ainda não foi titulado, ou seja, se ainda não foi submetido a um processo de regularização fundiária, é necessário verificar se tanto o imóvel quanto o comprador preenchem os requisitos que viabilizam a regularização fundiária e a consequente titulação definitiva, atualmente regida, no âmbito federal pela Lei nº 11.952/2009.
Além disso, outros fatores de risco fundiário devem ser observados antes da compra de imóveis rurais na Amazônia, tais como:
a) Sobreposição com Projetos de Assentamento;
b) Sobreposição com Terras Indígenas;
c) Sobreposição com Unidades de Conservação;
d) Sobreposição com Terras Quilombolas.
Cuidados a serem tomados em relação à questão ambiental
Superada a análise das questões de natureza fundiária, é preciso um aprofundamento minucioso quanto ao cumprimento da legislação ambiental.
Felizmente, a consolidação do Cadastro Ambiental Rural – CAR facilita bastante o acesso a uma parte importante das informações ambientais dos imóveis rurais.
Entretanto, por se tratar de um cadastro de natureza meramente declaratória, o Cadastro Ambiental Rural – CAR não pode ser a única fonte de informações para se averiguar o cumprimento da legislação ambiental.
Primeiramente, deve ser realizado um levantamento de eventual passivo ambiental existente no imóvel rural, levando em consideração que a obrigação de reparar o dano ambiental pode recair sobre o comprador, ainda que ele não tenha sido o causador do dano.
Nesse sentido, devem ser analisados os seguintes aspectos:
a) Cumprimento do percentual mínimo de reserva legal, conforme definido no artigo 12 da Lei nº 12.651/2012, que na Amazônia pode ser de 80%, nos termos do artigo 12, inciso II, alínea a, ou de 50%, nos termos do Artigo 12, §§ 4º e 5º;
b) Estado de conservação das Áreas de Preservação Permanente – APP’S, nos termos do artigo do 4º da Lei nº 12.651/2012;
c) Existência de desmatamentos ilegais realizados após 22 de julho de 2008;
d) Existência de autos de infração e termos de embargo lavrados pelos órgãos ambientais.
Caso não sejam tomadas as devidas cautelas no levantamento dos aspectos ambientais do imóvel rural, o comprador poderá se deparar com circunstâncias que inviabilizem a exploração econômica da propriedade.
Medidas que devem ser adotadas para a avaliação dos riscos envolvidos na compra de imóveis rurais na Amazônia
Antes de comprar qualquer fazenda na Amazônia, o interessado deverá ter em mãos um levantamento minucioso dos aspectos fundiários e ambientais.
Além de realizar a consulta em bancos de dados públicos de acesso imediato por meio da internet, o interessado deverá levantar uma série de informações pelo menos junto aos seguintes órgãos:
a) Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA;
b) Departamentos Fundiários Estaduais, a depender da localização do imóvel;
c) Cartórios de Registro de Imóveis;
d) Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis – IBAMA;
e) Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade – ICMBIO;
f) Fundação Nacional do Índio – FUNAI;
g) Órgãos ambientais estaduais e municipais.
O levantamento de todas as informações necessárias para a tomada de decisão pode ser bastante complexo.
Portanto é de fundamental importância que o comprador seja assessorado por profissionais capazes de identificar os principais fatores que podem inviabilizar a compra do imóvel rural na Amazônia.
Aqui vale a máxima: é melhor pecar pelo excesso de cautela do que pela falta dela.